Stambeni krediti u rujnu: 358 milijuna eura u zadnjem mjesecu prije strožih iznimki

1. Što se promijenilo 1. listopada

Same granice su ostale iste: rata stambenog kredita i dalje smije biti najviše 45% dohotka, a kredit najviše 90% vrijednosti nekretnine u zalogu. Promijenilo se to koliko kredita banka smije odobriti mimo tih granica. Po novoj HNB-ovoj odluci, objavljenoj u Narodnim novinama 107/2026, iznimke kod stambenih kredita smiju činiti najviše 10% onoga što je banka isplatila u prethodnom tromjesečju, a dosad je to bilo 20%. Isto prepolovljenje vrijedi i za kredite iznad 90% vrijednosti nekretnine.

E sad, jedan je detalj ključan za čitanje rujna. Nova pravila vrijede za kredite ugovorene od 1. listopada, dok kredite ugovorene ranije banka smije isplatiti i kasnije, u okviru starog limita od 20%. Tko je imao odobrenje i potpisao u rujnu, ulazi u taj stari limit čak i ako novac sjedne tek u studenom. Ako je netko htio požuriti, rujan je bio mjesec za to. Usput, Erste i RBA su od 1. listopada podigli kamate na stambene kredite, Erste za 0,25 postotnih bodova na fiksne stope, a RBA za 0,10 do 0,20 bodova, prema izjavama banaka koje je prenijela Hina.

2. Što pokazuje rujan

U rujnu 2026. ugovoreno je 357,98 milijuna eura novih stambenih kredita, nakon 288,09 milijuna u kolovozu. To je drugi najjači mjesec od srpnja 2025., odmah iza ovogodišnjeg srpnja sa 370,46 milijuna, i 16,8% više nego u rujnu prošle godine. Cijelo treće tromjesečje stalo je na 1,02 milijarde eura, najviše od drugog tromjesečja 2025.

Samo, rujan je i inače jači od kolovoza. Tako je bilo 2024., kad je rast bio 16%, i 2025., kad je bio 21,8%, dakle u godinama u kojima nije bilo nikakvog roka zbog kojeg bi se žurilo. Ovogodišnjih 24,3% tek je malo iznad toga. Možda je dio razlike žurba pred listopad, a možda se samo ljeto vratilo s godišnjih. Iskreno, ne znam. Tablica G2 to ne razdvaja, kao što ne razdvaja ni nove kupnje od refinanciranja, koja HNB također broji kao nove poslove.

Kamata je u rujnu porasla na 2,94%, s 2,91% u kolovozu, a efektivna stopa na 3,30%. Gotovo 84% iznosa ugovoreno je s kamatom fiksnom na više od deset godina, i na tom je dijelu prosjek ostao 2,92%. Veći skok vidi se kod fiksacije od jedne do pet godina, ali taj dio čini tek oko 5% iznosa, pa ga ne bih uzimao kao signal.

• rujan 2026.: 357,98 mil. € novih stambenih kredita (+24,3% na kolovoz, +16,8% na rujan 2025.)
• prosječna kamata 2,94% (kolovoz 2,91%), efektivna 3,30%
• treće tromjesečje 2026.: 1.016,5 mil. €, najviše od drugog tromjesečja 2025.
• od 1. 10. 2026.: iznimke od granica za ratu i iznos kredita prepolovljene, same granice iste

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

3. Zašto je godišnji zbroj i dalje u minusu

Od siječnja do rujna 2026. ugovoreno je 2,89 milijardi eura, gotovo 27% manje nego u istih devet mjeseci lani. Kad se izbaci drugo tromjesečje, dakle rekordni lanjski val pred prva HNB-ova ograničenja iz srpnja 2025., ostala dva tromjesečja ove su godine 1,8% iznad prošlogodišnjih. Grubo rečeno, minus u godišnjem zbroju gotovo je u cijelosti lanjska baza.

4. Što to znači za FINA dražbe

Kupac koji na dražbi plaća vlastitim novcem ne ovisi o banci, ali ovisi o tome tko se nadmeće s njim. Ako od listopada manje ljudi s visokim udjelom rate u dohotku ili s malim vlastitim učešćem dobije kredit, dio njih se možda neće pojaviti ni na dražbi stana koji bi inače kupili kreditom. To bi moglo malo stišati nadmetanje u jeftinijem stambenom segmentu. Ali iznimke su bile ograničene i dosad, a kamate su se kod dviju velikih banaka u listopadu pomaknule naviše, pa će biti teško reći što je od čega.

Prvi pravi podatak dolazi 30. studenoga, kad HNB objavi listopad, prvi mjesec po novim pravilima. Do tada je korisnije gledati konkretne predmete: koliko dražbi u županiji koju pratiš završi bez ponude ili ode u sljedeći krug, i po kojoj cijeni. To se vidi u tjednom pregledu i završenim rezultatima na Erbineu, i to puno prije nego u HNB-ovim tablicama.

Naslovna fotografija: Alex Sirac, Wikimedia Commons, licenca CC BY 4.0.